近幾年房價一直是熱門話題，相較於台北房價於2014年第二季見高點至今年仍呈現緩跌狀態，今年北京、上海、深圳等一線房市呈現飆漲行情，且一線城市房價強勁的上漲也帶動了中國二線城市房價跟進漲幅，各城市政府更推出一波波限購措施或是抑制房地產政策，試圖降溫高燒的房價。兩岸同屬華人文化，都喜歡買房，為什麼出現這樣一冷一熱相反的行情呢？

要解答這個問題，首先我們要問，到底決定房價的因素有哪些呢？包括貨幣供給、利率、人均所得、政府房地產政策、房屋供給、人口結構，以及為了結婚買房、小孩長大換屋的剛性需求等。影響房價的因素這麼多，主要分為供給端和需求端，研究室本篇以人口結構變化趨勢對房價的影響做進一步的研究，將30至64歲設定為潛在買房的總人口，觀察潛在買房人口的年增率作為替代需求端變化的指標，發現若是潛在買房人口年增率低於1％，房價下跌或是不漲的機率就大增。本篇將此指標應用到三個國家及地區，分別是日本、新加坡及台灣。

首先介紹人口金字塔圖，如表一是日本人口結構的變化，可以依據每年的出生人口及及死亡率推估人口結構的變化，然後將日本買房人口選取為35至64歲去計算年增率，目前日本統計局公布的組距較大，一組為十年，研究室認為30歲以下，較不具單獨買房能力，大多是父母贊助或是贈與，故不採計。另外，因為日本也沒有公布實際人口數字，這邊採用就業人口作為替代，我們將此潛在買房人口的年增率和日本城市土地價格指數畫成表二。

從表二可以看到日本1991年潛在買房人口的年增率跌破1％，之後也很少站上1％，也開始了日本房地產很大的一波下跌修正，也可以注意到在2006年到2007年有一陣子站上1％，也讓該兩年度日本房市呈現跌幅縮小甚至平盤的走勢，之後潛在買房人口年增率又跌破1％，又開啟了另一波緩慢下跌的走勢。

在表三中採用類似的方法，將新加坡核心中央區無所有權地產價格指數與潛在買房人口年增率繪製成表四，新加坡擁有不少華人，所以將潛在買房人口設定為30至64歲，可以觀察到新加坡2012年潛在買房人口年增率跌破1％之後，房價於2013年第一季見到高點，之後亦是一路緩跌走勢。

台灣的人口統計資料較為完整，也採用相同標準將潛在買房人口設定為30至64歲，將潛在買房人口年增率與台灣信義房屋房價指數繪製成表四，從表四中觀察到2014年潛在買房人口年增率跌破1％，而台灣房價也在2014年第二季達到高點，之後也是呈現一路緩跌走勢。

至於為什麼要選取1％的年增率呢？每年房地產商都會蓋新的房子，房屋供給都會增加一些，如果供給增加，需求人口不變，價格就容易下跌，所以年增率應為大於0的正數，才能使房價不跌，而設定為1％是研究室觀察到的現象。潛在買房人口年增率大也可推知當年度因為結婚或小孩長大等，必須買房的剛性需求人口較去年度多，也就是願意追價買房的人多，當年度房價上漲機率就高。

目前中國統計局的人口結構資料更新較慢，觀察到的潛在買房人口年增率仍是大於1％，可能也是中國房價持續上漲的原因之一。本篇研究雖然無法預估上漲的幅度，但可供房價趨勢判斷作為參考，在做買房決策時，能有更多的參考依據。