一、針對國土證及房產證查核之必要
繼前期談過五險一金後，本期進一步再與讀者談談台商回台IPO另一個常見的法律議題「土地使用權證及房屋所有權證」（下稱國土證及房產證）。

企業生廠基地是否合法合規，關係到企業整體得否持續穩定地運營，因此，台商回台IPO時，律師必須就台商之廠房是否合法合規加以查核，應檢視的內容包括：廠房之設立使用是否合法正當；是否取得相關必要之生產執照；是否取得必要之環保許可等。

而就廠房之設立使用是否合法正當一事，律師之查核首先都會著重在該廠房是否取得國土證及房產證，或出租廠房之出租人是否已取得國土證及房產證，再出租予台商。如是，則律師在查核意見上多可明確地表示該生產基地之設立使用已合法合規；反之，如果廠房之國土證及房產證有所欠缺，律師則須視個案具體狀況，出具相應的說明與意見。

二、 土地廠房屬於全體村民所有，無法單獨取得國土證及房產證
實務上常見台商廠房未能取得國土地或房產證之原因，多半是設廠於農村土地上。在大陸改革開放之初，工業區興建尚未完善，台商常有向農村集體經濟組織（或稱為某某村聯合經濟社、經濟合作社等）承租現有土地廠房作為生產基地，或承租土地自行興建廠房之情形，而農村當地基於設廠可促進當地經濟發展，也十分歡迎台商。

然而，在大陸之法律制度下，農村集體經濟組織之土地廠房，是屬於全體村民所有，只是由該農村集體經濟組織負責管理和收益，所以無法針對該廠房單獨取得國土證及房產證。台商沒有計劃回台IPO時，此一問題不會影響企業的運營，所以較少獲得關注；但於台商計劃回台IPO時，廠房欠缺國土地或房產證，當地政府可能隨時要求搬遷或拆遷廠房，導致生產營運中斷，進而影響眾多小股東之權益，所以在IPO的審查實務上，就會變成一個重要議題。

三、主管機關審查實務
因國土證或房產證有所欠缺是台商回台IPO時之常見的情形，所以主管機關已經建立一套審查處理原則。首先，承銷商應先瞭解及評估以下事項並提供相關具體資料佐證：

1、未取得國土證及房產證之營運用不動產所在地、所有權（自用／租賃）、使用面積、實際用途、面積／營收／產能占比情形；

2、未取得國土證及房產證之原因及合理性，暨目前辦理國土證及房產證之情形；

3、公司所提之具體改善方案，例如遷廠計畫或其他替代方案之時程、成本及可行性；

4、取得律師出具之刑事、行政法律責任暨違法處分可能性及相關「或有損失」承擔責任歸屬等法律意見。

提供上述資料後，應再進一步由承銷商就以下事項評估對台商財務業務之影響：

（1） 對業務的影響，如強制拆遷的緩衝期、營運中斷期間長短、產能減少情形及調配能力、人員流動及客戶流失狀況等。
（2） 對財務的影響，如瑕疵物業之資產減損、搬遷支出、興建新廠成本、營運中斷所產生之營收及獲利損失、由委外廠商替代生產之增額成本等。
（3）賠償或罰款等法律處分損失及費用。最後，經承銷商評估對公司財務業務無影響者，公司應進一步辦理下列事項：

1、 將上開情事及承銷商評估說明於公開說明書之風險事項中充分揭露。

2、 大股東應出具負擔因產權瑕疵而被政府機關收回土地、拆遷相關不動產所產生的損失及衍生的律師費、訴訟費、案件受理費及罰款等所有成本與費用之書面承諾，並刊載於公開說明書。

筆者個人實務經驗上，亦曾遇有多件國土證或房產證欠缺之案例，其中有的台商是以遷廠計劃因應，有的台商是以完善的生產配套措施因應，在經中介機構評估認為不影響公司財務業務後，最終仍成功回台IPO。

四、結語
綜上，台商規劃回台IPO時，如存在廠房國土證及房產證欠缺之情形，是一個十分重大的議題，但卻不是一個全然無解的難題。台商有此情形應即早向中介機構（承銷商、會計師及律師）反應，並由中介機構了解實際狀況後，依據前揭處理原則進行評估，並擇定適當時機向主管機關說明與溝通，否則在最後送件階段主管機關才知悉有此問題，且主管機關之認知與中介機構之評估有落差時，恐將會落得台商與中介機構白忙一場的結果。