2016年3月23日，大陸財政部、國家稅務總局發佈了《關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號），標誌著增值稅的全行業覆蓋，其中一般企業和個人（不含房地產開發企業）出售不動產稅率、預繳方式和申報方式均有所不同。

一、企業出售房產
1、一般納稅人企業出售不動產：營改增後的計稅方式與取得不動產的時間有關，現行出售不動產適用11％的增值稅稅率，如果出售其2016年4月30日前取得的不動產，則可以選擇按簡易計稅法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價後餘額為銷售額（自建不動產則以取得的全部價款和價外費用為銷售額），按5％的稅率繳納增值稅。

兩種計稅方法下，出售不動產增值稅比較如下：

上述表格內容，還需關注以下事項。

（1）賣價：取得的全部價款和價外費用，為含稅金額。
（2）買價：購置不動產的原值或取得不動產時的作價，為含稅金額，需要合法有效憑據才能扣除。
（3）不動產原值或作價可以合法扣除的憑證包括：
A、稅務部門監製的發票，包括營改增前的營業稅發票和營改增後的增值稅發票；
B、法院判決書、裁定書、調解書，以及仲裁裁決書、公證債權文書；
C、國家稅務總局規定的其他憑證。

2、小規模納稅人企業出售不動產：不區分簡易計稅和一般計稅法，均按照5％稅率繳納，如自建不動產，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，非自建不動產，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價後的餘額為銷售額，按照5％的徵收率計算應納稅額。

上述稅款均向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅；企業需特別注意的是，原營業稅法規定「納稅人銷售不動產應當向不動產所在地的主管稅務機關申報納稅」，已變更為：先在不動產所在地預繳稅款，再向機構所在地主管國稅機關申報納稅。對已預繳的增值稅稅款，企業可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結轉下期繼續抵減。

以上處理與一般企業選擇的簡易計稅方法完全一致。

3、增值稅專用發票：一般納稅人轉讓其取得的不動產，可向機構所在地主管國稅機關申請領用，並自行開具增值稅專用發票和增值稅普通發票。小規模納稅人轉讓其取得的不動產，可向機構所在地主管國稅機關申請領用，並自行開具增值稅普通發票。購買方需要增值稅專用發票的，小規模納稅人可向不動產所在地主管地稅機關申請代開。但是上述單位或個人如果向其他個人轉讓其取得的不動產，則不得開具或申請代開增值稅專用發票。

另外，企業銷售不動產自行開具或者稅務機關代開增值稅發票時應注意，應在發票「貨物或應稅勞務、服務名稱」欄填寫不動產名稱及房屋產權證書號碼（無房屋產權證書的可不填寫），「單位」欄填寫面積單位，備註欄註明不動產的詳細地址。

二、個人出售不動產：
營改增前個人出售住房有營業稅優惠政策，本次營改增基本延續了原有優惠政策，對計算增值稅的應納稅銷售額具體規定為：

1、全額徵稅：個人將購買不足兩年的住房對外銷售的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額；

2、分地區適用優惠政策：
（1）北京市、上海市、廣州市、深圳市，個人將購買兩年以上（含兩年）的普通住房對外銷售的，免徵增值稅；將購買兩年以上（含）非普通住房對外銷售的，以取得的全部價款和價外費用扣除購買住房價款後的餘額為銷售額；
（2）北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區，個人將購買兩年以上（含兩年）的住房對外銷售的，免徵增值稅。

個人出售住房，按照上述規定的應納稅銷售額，依5％徵收率計算應納增值稅額，計稅公式同一般企業簡易計稅法，並直接向住房所在地主管地稅機關申報納稅即可。