國家外匯管理局在2014年5月19日頒布的「29」號文，取消和大幅度簡化了跨境擔保相關的行政審批，勢必會強烈促進「內保外貸」業務發展，會有更多的大陸境內不動產嘗試辦理跨境擔保，抵押權設立登記的順利推動，是其中至關重要的一步。

根據《中華人民共和國物權法》的規定，房地產的抵押權自登記時設立，抵押權人的合法權益才能得到有效保障。但抵押權設立登記在辦理過程中，經常會遇到一些細節問題，導致多次補充或修改文件。以下以抵押權設立登記中至關重要的兩個文件，當事人的身份證明和委託書為例，來介紹實務中如何準備相關文件。

辦理抵押權設立登記，三方主體分別為借款人、抵押人及抵押權人。除了借款人的身份證明無需提供，抵押人及抵押權人的身份證明必須要提供。無論是抵押人，還是抵押權人，所謂「身份」，無非幾種狀況：境內個人、境內企業、境外個人、境外企業。

一、境內個人
境內個人的身份證明即有效期內身份證原件。境內個人辦理抵押登記如果本人不能到場，需要提供委託書。委託書格式不限，條款必須具備但不限於：委託人和受託人的詳細資訊，辦理抵押的房屋座落，具體委託事項，委託期限，有無轉委託權等。

二、境內企業
境內企業的身份證明即有效期內營業執照副本（辦理機構要求提供副本是因為有上年度的工商管理局年檢章），法定代表人的身份證，主體為金融機構的，另準備金融許可證。以上文件辦理時，影本加蓋公章。

境內企業辦理抵押登記除非法定代表人親自到場，其他情況需由法定代表人出具委託書，委託他人辦理。委託書的要求參考以上。

三、境外個人
境外個人的身份證明是有效期內護照原件（台籍人士攜帶台胞證原件），必須要注意，遇到抵押人現有的護照或台胞證因換證關係，與最初申請房地產權證時號碼不符，需攜帶原有的證件正本或提供相關證明文件。

境外個人辦理抵押登記如不能親自到場，其委託書和身份證明都需要辦理公證。以上情況分兩種：（1）境外個人人在境外，在境外辦理公證。要注意：非中文的公證文件，需要翻譯機構翻譯；台籍人士的台胞證因為是大陸官方發的證件，在台灣辦理公證可以採取個人聲明的方式。（2）境外個人人在大陸，在大陸辦理公證。要注意：公證機關必須是辦理抵押登記所在地區的相關機構。

四、境外主體
境外主體的身份證明是當地的營業執照或開業證明、法定代表人的護照或台胞證、法定代表人的身份證明文件，金融機構還需提供相關的業務許可證。

境外主體因不存在親自到場的問題，其身份證明和委託書必須在境外辦理公證。提醒以下幾點：境外主體的身份證明公認證文本，有效期一般為一年；一份委託書上的受託人可以是幾名，但委託許可權要列明是任一還是全部簽署有效。

當事人的身份證明和委託書只是辦理抵押權設立登記所需文件的一部份，辦理抵押權設立登記，通常還需要準備以下文件（各地略有不同，具體以各地房產中心要求為準）：抵押擔保的主債權合同及房地產抵押合同原件（跨境擔保的，主債權合同和房地產抵押合同都需要辦理公證）；抵押物清單；房地產登記申請書；房地產權證原件；房產價值評估報告。以及登記機關要求的其他材料：如抵押物是廠房，通常會需要當地政府部門的同意抵押證明；抵押人為集體所有制的，提交職代會決議；抵押人為股份公司的，提交董事會決議及公司章程。房地產抵押登記收費標準一般為：住房80元／套；非住房550元／登記單元。