商務部辦公廳《關於貫徹落實〈關於規範房地產市場外資准入和管理的意見〉有關問題的通知》指出，「《意見》所稱外商投資房地產企業是指從事普通住宅、公寓、別墅等各類住宅、賓館（飯店）、度假村、寫字樓、會展中心、商業設施、主題公園等建設經營，或以上述項目建設為目的的土地開發或成片開發項目的外商投資企業。」

可見，除了生產性企業自建工業廠房外，外商要自建商業、娛樂、辦公設施，均應先成立外商投資房地產企業。設立外商投資房地產企業，應先取得相應地塊的土地使用權，或已與土地管理部門簽訂土地使用權出讓合同，如尚未簽署出讓合同，也可提供土地使用權成交確認書。若建設項目占用兩宗以上地塊（宗地是地籍的最小單元，是指以權屬界線組成的封閉地塊，通常，一個宗地號就是一個地塊，如：B107－24表示福田區第1帶07片第24宗地），還應證明兩宗地塊相鄰且屬於同一個項目，否則一個地塊視為一個項目，一個項目必須單獨設立一家外商投資房地產企業。且外商投資房地產企業不得以分公司的方式開發多個項目，也不得以境內再投資形式從事兩個以上項目開發（也就是說，房地產企業的股東不能是外商投資房地產企業）。另外，外商投資房地產企業不可向境外舉債，設立後需完成商務部備案手續才可辦理資本金結匯。

外商投資房地產企業自建物業後，若未全部用於出售，可以在經營範圍內包含「出租」，例如，經營範圍可以表述為：「在上海市****地塊內從事商業房地產開發經營、出租，停車場經營管理，物業管理。」而若是用自建物業自營百貨、酒店、娛樂場所等，則可以另外成立公司來承租經營，或者直接包含在外商投資房地產企業經營範圍內，例如：「在上海市****地塊內從事房地產及相關商業設施的開發、建設、經營、出租、配套房地產業諮詢；日用百貨的批發、傭金代理（拍賣除外）、進出口及相關配套服務。」 「在上海市****地塊內從事酒店及其配套商業設施的開發、經營及物業管理。」對於後者，也即酒店開發、經營，除了須按照外商投資房地產企業審批、備案以外，在商務主管部門審批時，還須會商當地發展和改革委員會、旅遊事業管理部門、工商部門等相關部門後，方可做出是否批准的決定。

若外商不是自建，而是購買或承租物業用於經營百貨、酒店等，則不屬於外商投資房地產企業，且因購買的是自用房地產，可使用資本金結匯資金。但對於購買或承租物業用於出租，是否可行以及是否屬於外商投資房地產企業，因沒有明確的法律規定，實務中曾說法不一。就目前審批政策來說，允許外商購買或承租物業用於出租：

1、允許外商投資企業購買整棟物業或者相對獨立的功能部分（如裙樓商場、主樓商辦）用於出租，或者部分出租，部分用於經營其他產業，經營範圍例如：「從事***區***路***號商辦樓的出租、經營，物業管理，房地產資訊諮詢。」但因除外商投資房地產企業外，外商投資企業不得用結匯所得人民幣資金購買非自用房地產，而購買物業主要用於出租顯然非自用，故此類企業購買物業時將不得使用資本金結匯資金，除非其按照外商投資房地產企業進行過相關審批、備案。

2、原則上不允許外商投資企業購買物業後不從事經營行為而直接轉售，但實務中，難以控制外商以諮詢公司等名義設立後，以自用名義購買物業，隨後出售。

3、一般情況下，不允許外商購買部分樓層出租，除非極少數投資方具有較大行業影響力和良好品牌效應，並且對商務中心的運營具有豐富經驗，可以酌情考慮項目的可行性。

4、允許外商承租物業後進行改建、出租，但需要是連號成片的區域，且投資方需有較好的行業影響力或良好的品牌效益，不支持簡單的二房東行為。

而至於外商購買、承租住宅後用於出租，雖然不能寫入公司經營範圍，但實務中仍可作為員工宿舍購買、承租，隨後再出租，只是一旦被工商部門發現，公司以此作為業務範圍，將涉嫌超越經營範圍而遭受處罰，且在請稅務局代開租金發票時，也往往會遇到問題。