大陸法律已允許將境內房地產抵押給境外的機構或個人，通稱為對外擔保，其間的法律關係有擔保人、被擔保人（債務人）和受益人三種。根據「境內機構對外擔保管理辦法」對擔保人、被擔保人和受益人的定義如下：

一、擔保人
擔保人位於大陸境內，不能為境內個人，但可以是境內金融機構，因抵押物為房地產，所以一般情況下多是境內企業，特別是外商投資企業，因為外商投資企業可以在投資總額和註冊資本差額內，自行決定向境外借款（外債），所以很可能需要以境內房地產擔保向境外借款。另外，外商投資企業也可為他人債務進行擔保，只要該債務人滿足法律中對被擔保人的條件即可。

要注意的是，外商投資企業提供對外擔保的餘額，不得超過淨資產的50%，也不得超過上年度外匯收入。

二、被擔保人
被擔保人就是主要債務的債務人，被擔保人必須是大陸境內的內資企業、外商投資企業和境內機構在境外註冊的全資子公司，關鍵是債務人不能是境外企業，除非該境外企業有中國法人作為投資方。另外，被擔保人不能是虧損企業，也不能為外商投資企業的註冊資本提供擔保。

三、抵押登記
受益人是指主債的債權人，也就是大陸境外機構及境內的外資金融機構。

前面所分析「對外擔保」的當事人，只是根據外匯管理規定的分析罷了，實際上，辦理對外擔保業務還涉及「擔保法」、「公司法」、「外資企業法」，手續辦理過程所涉及的部門包括外經貿部門、工商部門、外匯管理部門、房地產管理部門等。

此外，辦理對外擔保的手續有以下四大重點：
一、當地外經貿部門
根據「外資企業法實施細則」，外商投資企業將財產或權益對外抵押或轉讓前，須經審批機關批准並向工商行政管理部門備案。而在商務部的前身外經貿部「關於對外資企業將其財產或者權益對外抵押問題的答覆」中，外商獨資企業提供對外擔保，應滿足投資者按照企業章程規定如期繳付出資，以及抵押期限不超過企業經營期限等條件。所以外商獨資企業作為擔保人，將自有房地產抵押給境外機構或個人，都應先經當地外經貿部門批准並向工商部門備案。

二、外匯管理部門
以外商投資企業作為擔保人提供對外擔保無須審批，但在簽署對外擔保合同後15日內，須向當地外匯管理部門辦理登記。

三、抵押登記
取得外匯管理部門批准及登記，相關當事人還應按照一般房地產抵押程式，向房地產所在地的房地產管理部門辦理抵押登記手續。因抵押合同涉及境外當事人，房地產管理部門在受理抵押登記前，通常會要求對抵押合同進行公證。

四、對外擔保生效
抵押登記完成之日，對外提供房地產抵押擔保方生效，此時若被擔保人未履行還款義務，擔保人可向外匯管理部門辦理對外擔保履約核准手續，直到被擔保人按約履行還款義務，才能到期註銷該筆對外擔保登記。