透過收購公司股權間接取得土地的法律分析


中國執業律師目前台商在大陸購買土地,重點不是在支付土地款的多少,而是要先克服各地土地額度指標緊縮,很可能就算付了土地款,短時間內也得不到土地使用權證,同時還得滿足地方政府要求每畝土地須到位一定金額註冊資本,也就是所謂投資強度的資金需求問題。相比之下,透過收購公司股權來間接獲得公司名下土地,成為台商近期最熱中的選擇。

在透過收購公司股權來獲得土地前,須先按本文所附表格以了解其中可能發生的稅費(有可能因出讓方所在地不同而導致不同稅率):
另一方面,收購公司股權手續簡單,簽定股權轉讓協議並辦理股權變更手續後,即可透過控制公司經營權達到直接使用土地和廠房的目的,這和直接轉讓土地所涉及的土地使用權過戶問題比起來簡單許多。
但台商還是要注意,以收購公司方式取得土地,也有必須留意的法律問題如下:

一、被收購公司有沒有或有負債及未了的重大責任及義務等,這包含了未披露的對外擔保、潛在的違約、潛在的一般性債務等。

二、被收購公司如果隱瞞土地及其他資產的瑕疵問題,一旦股權轉讓款支付完畢後,收購方便處於被動地位,就算透過法律求償也曠日費時,所以收購前確保土地資產的完整與真實非常重要。像確認土地使用權或房產是不是遭原股東多次抵押,甚至被原股東債權人查封,就是收購前必經的調查程序。

三、要向地方主管部門確認土地廠房規劃建設的合法性,包括用地性質、土地使用年限、容積率、綠化率、建築密度等。

為了控制收購公司間接取得土地的風險,台商一方面要進行盡職調查外,還必須要求被收購方股東作出有效披露。盡職調查指的是特別著重於財務稅收風險,及對外簽署合同的執行情況、廠房建設初期的規範和合法性狀況。有效披露則是指被收購方提供與經營有關的一切有用資料,製作成披露文件,作為股權轉讓協議的附件。
最後,在進行一切法律努力後,收購公司以取得土地的一方還要採取以下對策,作為最後的保護手段:

一、要求第三方擔保,也就是請被收購方的母公司或其他關係企業,為因被收購所提供的資訊及承諾提供擔保。

二、保證金條款,也就是留下一部分尾款,作為進行股權轉讓的潛在風險和債務的保證金,甚至可以在約定期限前,由律師或獨立第三方監管該筆保證金,都是常被建議採用的手段。

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