富拉凱投資銀行

之前大陸為了招商引資，曾有台商取得「劃撥」性質的土地，現在已經不可能再取得此類性質的土地。目前台商大多通過「招拍掛」的方式取得土地，先按照「招拍掛」的價格支付土地款，然後政府再給予一定數額返還。實務中，建議台商可以取得當地政府部門土地返還的「紅頭文件」或「會議紀要」。
外購房屋建築物支付的價款中包括土地使用權以及建築物的，確實無法在土地使用權和地上建築物之間進行合理分配的，應全部作為固定資產。

大陸的土地由於無法取得所有權，自然不能將土地做為固定資產處理，財務帳上土地使用權如何入帳？進入哪個會計科目？不同的土地使用權取得的方式在財務會計處理上有何不同？這些都和外商權益切身有關，在做財務規劃或編列預算時要特別注意。

外商必須視取得土地的方式或實際用途處理：

一、出讓：外商以出讓方式取得土地使用權，會產生兩種情況，一是該筆土地是外商自用，那外商支付該筆土地的出讓金應該進入該企業的無形資產科目中，也就是作為企業的無形資產，並在出讓合同約定的使用期限內平均攤銷，再分期計入企業的管理費用中認列。如果該土地取得時就已經附有地上建築物，而且該建築物和土地分開作價，則該建築物的支付價款應計入固定資產中，並按規定計提折舊，土地部分的支付價格則仍按無形資產處理；但如果無法區分土地與地上建築物價值，則該建築物的價值可以採用評估辦法確定，並將評估後的金額扣除再做為土地取得的成本，最後還是進入企業的無形資產。

第二種情況是該土地用於房地產開發，這種情況下該土地出讓金計入該房地產的開發成本，也就是最後計入該房地產的建造成本中。如果該筆土地上附有地上建築物，則按實際支付的數額全部計入開發成本。（注釋1：如果是非房地產企業，土地使用權用於自行開發建造廠房等地上建築物時，土地使用權的帳面價值不與地上建築物合併計算其成本，而仍作為無形資產進行核算。）

二、轉讓：轉讓取得的土地在財務入帳處理上，與上述出讓方式的帳務處理基本相同，唯一差別是，因為該土地使用權作為無形資產管理，攤銷的年限應按照原出讓合同約定的使用年限減去已經使用的年限，做為新的無形資產攤銷的年限依據。

三、劃撥：外商在符合取得劃撥土地的情況下，一般不需要繳付土地出讓金，但必須要支付一次性的補償費或安置費等，並且在土地使用年度內每年再繳付一定數額的土地使用費。依大陸財務法規規定，除土地使用費按期列入當期的管理費用，對補償費和安置費應依下列方式處理，一是若該土地是外商自用，則該補償費和安置費計入地上自用建築物的價值中；其次若該土地用於房地產開發，則該補償費和安置費計入該房地產的開發成本。（注釋2：國務院辦公廳《關於促進開發區改革和創新發展的若干意見》（國辦發〔2017〕7號）工業用地使用權人按照有關規定經批准後對土地進行再開發，涉及原劃撥土地使用權轉讓需補辦出讓手續的，可採取規定方式辦理並按照市場價繳納土地出讓價款。）

四、租賃：若外商透過租賃房屋及場地的方式，取得土地使用權，則外商支付的租金可列作當期成本或費用；（注釋3：執行新會計準則的非上市企業租賃房屋及場地，自2021年1月1日起應按《企業會計準則第21號——租賃》進行賬務處理）但應注意，若該用作出租的房屋及場地連帶取得的土地使用權，是以劃撥方式取得，出租方應該補繳土地出讓金，該筆補繳的土地出讓金會計帳務上，可以比照出讓方式處理。

五、合資合作方式取得的土地使用權：該方式一般的土地使用費由「中」方負責繳納，不過，作為「中」方出資的土地使用權，合營企業還是應該按合營合同約定的土地使用權金額，列作合營企業的無形資產處理，該無形資產在合營期限內平均攤銷，計入管理費用。