外商在大陸可獲集體土地使用權？
2020年1月1日實施的新《土地管理法》，刪除了從事非農業建設必須使用國有土地或者徵為國有的原集體土地的規定，新增對土地利用總體規劃確定為工業、商業等經營性用途，並經依法登記的集體經營性建設用地，允許通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。並明確通過出讓等方式取得的集體經營性建設用地使用權可以轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，解決了早期外商將集體土地用於非農業建設中無法取得權證，不得轉讓、抵押等問題。
一般外商取得國有土地使用權的過程或結果，風險都較低，且法律比較沒有爭議，相對的，集體土地的土地使用權，不但存在許多外商無法理解的法律限制，更嚴重的是許多鄉、鎮一類的地方政府，雖代表集體組織，實際上卻管理該集體土地的土地使用權。這些地方政府本身對集體土地的相關法律及權利義務並不清楚，常以自己主觀的認定處分土地使用權，外商取得的集體土地使用權或租用集體土地，不但衍生許多問題，也造成今天外商在大陸投資過程中，投資權益最無法保障的一環。
外商取得集體土地使用權，與地方政府簽定集體土地的租賃或轉讓合同前，應該了解集體土地的土地使用權在大陸法律中的一些限制：1、農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓，或者出租用給非農業建設用途。2、農村集體土地須經國家徵收成為國有土地後才可以出讓、劃撥或租賃。3、農村集體組織可以將所擁有的集體土地使用權作價成為註冊資本，與外商共同成立「中」外合資或合作企業，但日後該土地使用權所作價的股份，或其它有關土地使用權法律上的權利義務不得進行轉讓。（注釋：2019年8月26日，13屆全國人大常委會第12次會議審議通過《土地管理法》修正案，自2020年1月1日起施行。新修訂的《土地管理法》明確了集體用地入市條件。
修訂前，對於集體所有土地的使用權，除符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼併等情形致使土地使用權依法發生轉移外，不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。
修訂後，對土地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途，並經依法登記的集體經營性建設用地，土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，並應當簽訂書面合同，載明土地界址、面積、動工期限、使用期限、土地用途、規劃條件和雙方其他權利義務。集體經營性建設用地的出租，集體建設用地使用權的出讓及其最高年限、轉讓、互換、出資、贈與、抵押等，參照同類用途的國有建設用地執行。）
外商除了要注意使用的集體土地必須是集體建設用地，也應該意識到外商不能直接擁有集體土地使用權，只能以間接方式，先由國家徵收，將土地轉變為國有土地，再依上周本專欄所談國有土地使用權轉讓的方式進行轉讓，或共同成立「中」外合資合作企業，並以集體（建設）土地使用權做為合資合作企業中，「中」方的出資資本或合作條件，並以新成立的「中」外合資合作企業，間接擁有集體土地的土地使用權，但該土地使用權作價占有的股份不得轉讓售予他人，合資合作企業也不能以該土地使用權，作為向銀行抵押借款或設定擔保用途。
至此，對外商來說，不論土地使用權取得前的條件限制，取得過程中的行政程序及主管部門，或取得使用權後可能遭遇的問題，都已凸顯大陸國有土地及集體土地的不同，更簡單說，國有土地的土地使用權較單純，只要符合法律上的要求，外商出資即可直接取得土地使用權，日後該土地使用權的處分，包括出售、轉讓、抵押等都可依外商的實際需要自由進行，集體土地則受限農村集體特殊的情形，在大陸政府擔心農地使用過於浮濫及國有資產流失的前提下，以不同方式為外商取得集體土地使用權，設下重重限制，就算外商間接取得集體土地使用權，也無法自由處分。