台灣居民大陸不動產回台抵押實務
港澳台居民視為境外自然人，若台籍自然人以大陸境內不動產抵押擔保在大陸境外的融資，不屬於外管局《跨境擔保外匯管理規定》（匯發〔2014〕29號）規定的需要辦理登記的情形。在抵押登記環節，抵押權人主體資格須辦理公認證外，對於借款合同和抵押合同是否必須辦理公證，各地登記部門要求不一，比如上海需要就合同辦理公證，而廣州地區則不強求。
台灣的銀行已開始接受台灣居民以在上海、東莞、廣州等地的不動產回台灣抵押，由於台灣居民屬於境外人士，不須辦理大陸外管局審批作業。
由於台灣貸款利率低，加上官方對個人房產抵押取得的資金用途限制不多，造成在台灣拿著自有房產去銀行抵押，再拿貸來的錢從事理財或投資屬於稀鬆平常的事，不像在大陸，先不說大陸貸款利率高，大陸居民就算拿著個人房產去銀行抵押，取得的資金依規定只能作個人消費或留學等用途，更嚴格的是資金不能直接進入個人帳戶，必須由銀行劃轉到對方帳戶中，正因為不能投資，也不能理財，再加上資金使用重重限制，造成台灣居民在大陸購置的房產，除了出租外，不能追求更高報酬率的使用。
目前已有台灣的銀行接受台灣居民在上海、東莞、廣州等地擁有的不動產拿回台灣抵押，由於台灣居民在大陸屬於境外人士，境外人士將在大陸的不動產作為境外借款的擔保品，依規定不屬於大陸外管局管轄範圍，所以不須外管局審批，自然也不須辦理對外擔保登記。
台灣的銀行接受台灣居民以大陸不動產作為境外借款的擔保品，借款人可以是台灣居民本人、台灣當地企業、境外企業，或是大陸有投注差，可辦理跨境借款的企業，台商只要在不動產所在地的土地、房屋或房地合一登記機關辦妥抵押登記，取得台灣的銀行對該不動產抵押權已設立完成的證明文件，大陸端手續即告完成。（注釋1：文中提及的擔保模式系跨境擔保29號文規定的其他形式跨境擔保，因此對境外借款人沒有限定主體，對資金用途也沒有特別限制。大陸2015年3月1日實施《不動產統一登記暫行條例》（國務院令第656號），意味著全國範圍內實施房地合一登記，但原來頒發的房產證和土地證仍然有效，銀行在辦理抵押業務時，如發現客戶提供的產證並非房地產權證或者新版的不動產權證，則不僅需要查看房產證，還要查看土地證。）
由於台灣居民拿大陸不動產所擔保的債權屬於境外債權人，按照抵押登記部門要求，必須辦理兩岸公認證，並提交一系列文件，單是抵押合同一項，就須經不動產所在地公證機關證明當事人身分合法性，或是抵押合同內容的合法性，及簽字的真實性與效力，至於本人戶籍騰本、配偶同意書等，是否須經公證及兩岸認證的問題，由於大陸各地公證機關掌握程度不一，最好在辦理前先與公證員確認。（注釋2：抵押權人主體資格須辦理公認證外，對於借款合同和抵押合同是否必須辦理公證，各地登記部門要求不一，比如上海需要就合同辦理公證，而廣州地區則不強求。）
實務中，台灣的銀行最該小心如何預估抵押物處置的稅費，因為大陸不動產處置涉及稅費種類多，計算複雜，不僅分住宅、非住宅，連不動產已購置年限、升值幅度等都會影響不動產出售時的實際稅負，有時對升值空間較大的非住宅房產，其稅負比例甚至可達到日後銀行出售不動產金額的30％到40％。（注釋3：大陸資產評估報告中並沒有體現處置抵押品涉及的稅費，因此在計算不動產淨值時，不單單以評估報告的數字為準，還應減去可能產生的稅費。）
簡單說，台灣公證、兩岸認證、大陸公證、抵押登記等，都是台灣的銀行接受台灣居民以大陸不動產擔保境外借款程序中的主要重點，其它如大陸端的房產交易中心抵押登記手續，領取抵押登記他項權證，大陸律師針對整個融資案件出具抵押權已合法設定的法律意見書等，都會是台灣的銀行最終能否放款的重要依據。