京滬內外銷房併軌分析
專欄至今已近20年，上海房價平均漲幅不低於15倍，當年未在上海買房的台商後悔不已。雖然目前大陸已無內外銷房之分，但符合規定條件的台籍個人在大陸只能限購一套居住用房，也無法以個人名義購買辦公樓、商舖等非居住用房。以上海為例，台籍個人就算是設立外資企業來購買房產，也必須同時符合設立年限超過五年、在上海累計繳納稅款金額達人民幣100萬元、企業職工人數達十名以上，且在該企業繳納社保和公積金滿五年的限制條件。
投資大陸房地產，不但是外商最感興趣，也是外商最無法理解的領域。舉例來說，大陸的房產依用途不同，就劃分為辦公房及住宅房兩種，顧名思義，用做商務辦公室的就稱為辦公房，用於居住就稱為住宅房。
辦公房及住宅房最明顯兩點差別，一是房地產權證的期限不同，辦公房是50年，住宅房70年；二是用途限制，很多外商誤以為可以把自己成立的外資企業，特別像貿易公司、顧問公司等服務業登記在自己住家的住宅房地址，這不但不被允許，通常送件到當地外資管理部門審批時就會被退件，並被要求另外尋找辦公房作為註冊地址。
除了依上述的用途劃分，過去外商購買大陸房產最大的限制，莫過於有內銷房及外銷房之別。因為內銷房及外銷房價格有很大落差，加上法令限制外國自然人只能購買外銷房，造成很多外商冒險借用大陸居民名義，以人頭方式購買當時還不被允許的內銷房，造成後來產生許多糾紛。
去年到今年，上海及北京兩地已經統一住宅房中的外銷房及內銷房。
換句話說，台灣個人在這兩個城市購買住宅房，已經不再受過去身份限制，現在內銷住宅房的房地產權證上，外籍人士也可以合法登記為所有人，但要強調目前仍只有住宅房實行內外銷併軌，辦公房仍未併軌，也就是外商至今不管是個人或在大陸成立的企業，仍不允許購買內銷辦公房。（注釋1：從2003年3月1日起，上海商業房全面放開，允許境內外單位和個人購買或租賃上海市國有出讓土地上的各類非居住房屋，取消了租售對象的內外銷之分。）
以上海為例，內外銷住宅房併軌，過去一年已對上海房地產市場帶來巨大衝擊，特別是市區精華地段如徐家匯太平洋百貨一帶的內銷住宅房，兩年前開盤時一平方公尺售價約人民幣7,000元，兩年後的現在已是人民幣1.5萬元，漲幅超過100％（注釋2：2020年3月該區域住宅均價約人民幣10萬元/平米）。上海市宣布房地產併軌的同時，也推出「三統一」的配套政策。
1、統一地價體系是指取消原有內外銷住宅房中，土地使用權出讓金價格的差別，使原來價格較高的外銷房土地出讓金有較大下降空間。同時推行土地使用權出讓的招標及拍賣制度，使土地買賣的市場透明度提高，也增加官方對土地管理，制止炒賣地塊行為，進而引導中高級房產價格下降。
2、統一交易收費。將過去購買住宅房時，依買賣價格一定比率收取手續費，改為依每次交易過戶時，依統一規定的標準收費。併軌前，購買外銷住宅房，外籍人士要繳納房價的0.5％作為交易手續費，而大陸居民購買內銷住宅房只要繳納房價的0.8％作為交易手續費，差距高達6.25倍。併軌以後，不論身份為何，交易雙方共同繳納約人民幣500元作為交易手續費，大大節省購房費用支出。（注釋3：目前台籍人士在上海購買居住用房所承擔稅費，主要是契稅，購買90平方公尺以下的普通住宅，契稅為1％；大於90平方公尺普通住宅，契稅為1.5％；非普通住宅（根據位置、面積、價格認定），契稅為3％。除契稅外，還有交易手續費、交易登記費。）
3、統一交易合同及有關手續。併軌後，境內外人士購房都採用相同的預售、出售或是二手房買賣的示範合同文本。住宅房的買賣只要憑房地產權證和買賣合同，就可以辦理過戶手續，對外籍人士來說，買房手續較以前簡單且清楚。
今年上半年，上海官方批准房產預售面積和實際的預售面積比例約1比1.6，是上海首次出現房產供小於求的現象，這也可以解釋為什麼最近許多房產開發基地的門口，出現排隊買房的特殊現象。（注釋4：根據上海2018年7月2日出台的《關於進一步加強境外個人、港澳台居民購房審核的操作細則》，同時滿足以下條件的台籍個人可在上海購買一套居住用房：
1、在上海至購房之日已連續滿一年的勞動合同及相應的個稅或社保繳納證明；
2、台籍個人（包括配偶及共同生活的未成年子女）名下在上海無房且購房用於自住的書面承諾。
台灣居民目前仍無法以個人名義購買辦公樓、商舖等非居住用房，就算是設立外資企業來購買房產，也必須同時符合設立年限超過五年、在上海累計繳納稅款金額達人民幣100萬元、企業職工人數達十名以上且在該企業繳納社保和公積金滿五年的限制條件。企業購買的商品住房再次上市交易年限從「滿三年」提高至「滿五年」。台籍個人通過設立企業購買非住宅房產進行出租，實際上也沒有套數限制。）
台商想在大陸購房投資或自住，焦點應該不是放在房地產權證的50年或70年時間限制上，因為這是大陸社會制度中，土地屬於國家無可改變的基本政策，而且大陸的房產開發不過是最近十年的事，連官方都還沒有研究房地產權證到期後的處理問題，自然也就無人可以回答數十年後的政策走向。（注釋5：大陸《物權法》對此已經有規定：「第149條住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理」，實務中，自動續期時，也不需再繳納過高的土地出讓金。2021年1月1日將施行的《民法典》對《物權法》上述規定也予以延續：第359條 「建設用地使用權的續期」住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者减免,依照法律、行政法規的規定辦理。
非住宅建設用地使用權期限屆滿後的續期,依照法律規定辦理。該土地上的房屋以及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。）
台商應關心投資購買的房產合法性如何、日後能否轉賣，未來的增值空間，才是務實的投資做法。