上海房產投資與租金的徵稅新規
自2019年1月1日起，台灣個人在上海無論出租住宅房還是辦公房皆適用相同稅率，每月含稅租金不超過10.5萬元，需按不含稅租金×2.5％繳納稅款（不含稅租金＝含稅租金÷(1＋5％)），包括個人所得稅0.5％、房產稅2％；每月含稅租金超過10.5萬元，需按不含稅租金×4％繳納稅款，包括個人所得稅0.5％、房產稅2％、增值稅及附加1.5％。需要注意的是，個人名下的住宅房、辦公房的每月房屋租金需合併統計，若每月租金合併金額超過10.5萬元則不能享受免繳增值稅的優惠政策。
上海2001年8月1日先取消了外籍個人及境外企業購買內銷「住宅房」的限制，台灣居民等外籍人士，可以直接合法購買內銷住宅房。最近，上海市官方又宣布，今年3月1日起取消外籍個人及境外企業購買內銷「辦公房」的限制。
換句話說，下周起，外商在上海不論購買辦公房或住宅房，將與大陸居民享受相同的法律地位，不再受到內外銷房的購買條件限制，從此也可避免因假借大陸居民名義購買房產所衍生的人頭風險。
開放外商購買內銷住宅房，是造成上海過去一年多房價飆漲的重要原因之一。上海市政府為避免此次開放外商購買內銷辦公房，又造成上海房地產市場過熱，今年1月9日由上海市地方稅務局搶先頒布《關於加強個人非居住用房出售、租賃行為稅收徵收管理工作的通知》，希望上海房地產市場進一步開放的同時，藉加大對投資性購房的租金課稅，達到緩和上海市房價的最終目的。
這次上海市地稅局頒布的規定中，個人出租自己的辦公房獲得的租金報酬，將依以下標準進行徵稅：
(一)房產稅：以房屋租金收入的12％進行徵收；
(二)營業稅：按租金收入的5％繳納，如果月租金收入在人民幣800元以下，免繳營業稅（注釋：根據《關於小規模納稅人免徵增值稅政策有關徵管問題的公告》（稅務總局公告2019年第4號）規定，個人月租金收入未超過10萬元的，可免徵增值稅。自2019年1月1日起，台灣個人在上海無論出租住宅房還是辦公房皆適用相同稅率，若每月含稅租金不超過10.5萬元，需按不含稅租金×2.5％繳納稅款（不含稅租金＝含稅租金÷(1＋5％)），包括個人所得稅0.5％、房產稅2％；若每月含稅租金超過10.5萬元，需按不含稅租金×4％繳納稅款，包括個人所得稅0.5％、房產稅2％、增值稅及附加1.5％）；
(三)個人所得稅：根據所得稅法，如果個人出租房屋的月租金收入在人民幣4,000元以下，應按月租金收入扣除人民幣800元後做為納稅基數來繳納個人所得稅；4,000元以上，則應按月租金收入扣除20％後，作為納稅基數來繳納個人所得稅，稅率為20％。
今後外商在上海購房，如果是為了投資出租而非自己居住，則每月租金將有人民幣800元以下、800元到4,000元、4,000元以上三階段的繳稅標準。
舉例來說，外商在上海的租金收入每月人民幣600元，則依上述規定可免繳5％的營業稅，個人所得稅因不滿800元的扣抵額度也視同免繳，但每月仍需繳納600×12％＝50元的房產稅；如果外商租金收入是人民幣3,500元，則該外商共要納稅3,500×12％＋3,500×5％＋(3,500－800－之前所繳納的稅賦－裝修房產等因房產出租所產生的成本)×20％,約占租金收入的20％到30％。最後一種情況是租金超過人民幣4,000元，例如外商月租金收入人民幣1萬元，則該外商最後須繳的總稅額是10,000×12％＋10,000x5％＋(10,000－10,000×20％－之前所繳納的稅賦－裝修房產等因房產出租所產生的成本)×20％，所占的比例與上述近似。
由以上分析，外商在上海投資房產時要非常注意，因為以超過30％的租金納稅率來看，不但會使房產的投資報酬率大幅下降，甚至會虧損。
實際上，這次上海市地稅局針對非自用房產租金收入的課稅通知並非新政策，只是過去幾年，上海市政府對個人出租非居住用房的徵稅規定不斷改變，從最初按國家標準執行，到1996年根據不同租金收入，分別按21％或15％綜合徵收稅率（即不分房產稅、營業稅和個人所得稅，而是依租金收入某一百分比徵收），1997年改按5％的綜合徵收稅率計算。
上海市政府這種對房租徵收低稅賦的策略，無疑對上海房地產市場從低迷到今天過熱，有推波助瀾的作用。所以，只要瞭解北京國家稅務局及上海市政府對出租非居住用房的稅賦徵收歷史，即可知道，上海市官方又回到過去原本就應執行的統一標準。
最後，大陸官方雖然要求出租人主動申報個人出租房屋的應納稅行為，但因房產出租的登記備案作業不是強制性規定，所以官方監管難以全面落實。如果外商未主動申報，被官方查出個人出租房屋的過程中，有漏稅或偷稅行為，則依《稅收徵管法》，會給予補繳、罰款直至是追究刑事責任的處分。
外商應在簽訂租賃合同後，持書面租賃合同、房屋所有權證書及當事人的合法證件，到房屋所在地的房地產管理部門登記備案，一方面對租金收入主動納稅，一方面也可在與承租人發生租屋糾紛時，取得有利的法律保障。