上海房產投資法律實務
在大陸，外國個人或外資企業除按照規定購買自用的房產外，能否投資非自用房產？儘管《外商投資產業指導目錄（2015年）》已經解禁了外商投資房地產業的大部分限制，但在商務部和外匯局層面，現行有效規定仍秉持的原則是，除房地產企業，外國個人和外資企業不得購買非自用房產。實務中，有很多非房地產企業的外資企業能出租自有房產，是如何做到的呢？最關鍵是要解決購房資金來源的合法性，目前並不限制外資企業使用經營所得資金購買房產。
大陸官方把土地用途分為工業用地、住宅用地或商業用地，房產在大陸也被分成廠房、住宅、辦公室、商舖等不同性質。目前外國居民在上海只被允許購買住宅性質的房產，還得受到在大陸要待滿一年以上，及一個外籍居民只能購買一戶住宅的總量限制。
換句話說，一個未在大陸長期居住的台灣居民，是不可能以自己的名義在上海投資購房。（注釋1：根據上海2018年7月2日出台的《關於進一步加強境外個人、港澳台居民購房審核的操作細則》，同時滿足以下條件的台籍個人可在上海購買一套居住用房：
1、在上海至購房之日已連續滿一年的勞動合同及相應的個稅或社保繳納證明；
2、台籍個人（包括配偶及共同生活的未成年子女）名下在上海無房且購房用於自住的書面承諾。）
除了以台灣個人名義在上海投資住宅會受到限制外，商舖和辦公室的投資限制更多。
目前要以外國居民直接購買上海商舖或辦公室幾乎是不可能的事，在房屋土地管理部門辦理房產變更登記時就會被攔下。
於是很多外籍居民轉以在大陸境內先註冊成立外商獨資企業，再把原本要用來購買房產的資金匯入大陸，搖身一變成為註冊資本到位，再以購房理由向外管局辦理結匯進行購房的實際行為，這種作法在法律上並沒有問題，但在外匯結匯環節有可能受到阻礙。（注釋2：台灣居民目前仍無法以個人名義購買辦公樓、商舖等非居住用房，就算是設立外資企業來購買房產也有相關限制，以上海為例，根據上海市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局《關於規範企業購買商品住房的暫行規定》（滬建房管聯〔2018〕381號）規定，企業購房必須同時符合設立年限超過五年、在上海累計繳納稅款金額達人民幣100萬元、企業職工人數達十名以上且在該企業繳納社保和公積金滿五年的限制條件。同時，企業購買的商品住房再次上市交易年限從「滿三年」提高至「滿五年」。）
外匯管理部門對購買「非自用」房產的結匯，一般不予同意，除非能證明房產用途不是投資而是自用，才有可能獲得通過。（注釋3：《住房城鄉建設部、商務部、國家發展改革委、人民銀行、工商總局、外匯局關於調整房地產市場外資准入和管理有關政策的通知》（建房〔2015〕122號）再次申明：「境外機構在境內設立的分支、代表機構（經批准從事經營房地產的企業除外）和在境內工作、學習的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房。對於實施住房限購政策的城市，境外個人購房應當符合當地政策規定」。
《關於規範房地產市場外資准入和管理的意見》（建住房〔2006〕171號）繼續有效，因為171號文確定了外商投資大陸房地產業的根本原則：「境外機構和個人在境內投資購買非自用房地產，應當追循商業存在的原則，按照外商投資房地產的有關規定，申請設立外商投資企業，經有關部門批准並辦理有關登記後方可按照核准的經營範圍從事相關業務」。）
舉例來說，諮詢公司去買商舖就有問題，因為諮詢公司的業務型態和商舖完全不同，最起碼得是貿易公司中的零售業去購買商舖才比較合理。
投資房產的關鍵不只是合法取得房產，而是能不能將房產出租獲得報酬。
以公司形式所買到的商舖或辦公室，依目前上海工商行政管理部門規定，只能用於自用，不能出租給第三方，也就是在向上海工商局辦理公司註冊地址登記時，工商局只要看到不是房屋所有人的工商登記申請都會被駁回。（注釋4：儘管外資企業註冊資本金結匯購房環節被限制，不能用於購買非自用房產，但如果在上海經營一定時間的外資企業，積累了大量已經結匯的流動資金，是可以購買非自用房產，並且向市場監督管理部門申請增加「出租物業」的經營範圍，商用房產出租給第三方可以用於設立公司登記，稅務部門也認可開具租賃發票給第三方。）
在上海投資房產要特別留心，絕不是取得房產證就可以了，更重要的是要確認工商局允不允許第三方在該房產上辦理註冊地址的登記，如果不允許第三方登記註冊地址，那就等於該房產不能從事租賃業務，投資效益會大打折扣。
外商或外國居民目前要在上海投資房產，從事住宅或辦公室出租業務，除非是2007年6月11日前所購買的房產不在此限外，在2007年6月11日商務部和國家外匯管理局頒佈《關於進一步加強、規範外商直接投資房地產業審批和監管的通知》後，現在就只有設立所謂的「置業公司」才能解決此一問題。
外商投資置業公司的註冊資本要求很高，常都要超過1,000萬美元以上才會獲得審批通過的機會，置業公司被歸類於房地產企業，能從事包括辦公樓、商舖、公寓等各種類型的物業經營行為，之後不會有房產出租不能讓承租方註冊登記的麻煩。