針對近幾年上海房產市場的火爆狀況，房地產界大致形成兩種截然相反的觀點，一種是「接軌說」，另一種則是「泡沫說」。

去年的上海房產市場，依然保持高位的運行狀態，呈現出旺盛的增長態勢。再紛紛持幣湧入上海房產市場的外地居民及境外人士中，台商因購房者眾、資金量多的大手筆操作，成為滬上購房一道靓麗的風景線。

但由於大陸的房地產市場尚處於成長期，諸多法律法規並非十分健全與成熟，因此，台商無論是出於置業抑或投資的目的，理性對待市場，謹防法律風險，應當是保護自身權益的最佳舉措。

2002年台商投資回顧

相對於1995年、1996年的大蕭條，近兩年來，上海房產市場的發展可謂如火如荼，根據上海市統計局最新統計資料顯示，2002年上海市房地產開發投資高達720.23億元，同比增長14.2％，商品房銷售面積1,960.6萬平方米，同比增長9.1％，商品房價平均增幅為8％。

在2002年的前三季，境外人士的購房比重從2001年的2％上升到5.7％，共購房6,000多套，同比增長兩倍。因此，對上海房產消費和投資保持較高的增長速度，已成為2002年台商投資的第一顯著特徵。

其二是台商在上海購買的房產多屬中高檔樓盤。統計資料顯示，在上海時下的樓市中，每平方米1萬元人民幣左右的中高檔樓盤多是台商的消費焦點。台商除了跟隨看房團專程到上海「淘房」外，有的亦藉到大陸投資之際，頻頻光顧上海樓市，對所看樓盤一見鍾情、當場拍板者亦不在少數。

其三是台商購房產品多元化。由於2001年8月1日起，上海內外銷商品房的併軌只是針對商品住房，而非商辦樓、商業門面房、廠房或其他綜合樓盤，而台商恰恰對該部分樓盤最有興趣。

出於對這些商業用房投資潛力的看好，台商不惜採用借用大陸人頭或暫與房產商簽訂預售協議等方式迂迴進入。由此可以推斷，台商滬上購房的實際情況，應遠遠高於官方的統計數字。

未來房產發展走勢

針對近幾年上海房產市場的火爆狀況，房地產界大致形成兩種截然相反的觀點：

一種是「接軌說」，意即上海作為未來國際化大都市，房價必須與國際接軌，就目前上海的房價看，上海樓市漲升空間仍非常大；另一種則是「泡沫說」，認為上海樓市房價上升的主要原因是炒作之風愈演愈烈，房地產商大量的資金都用於廣告與宣傳的投入，即銷售費用的上漲而導致。

但無論是「接軌說」還是「泡沫說」，或是其他關於上海房產市場的不同見解，各自都可自圓其說，可謂見仁見智。筆者認為，上海樓市與國際接軌是一個長期的過程，但並不等於就沒有波折，只是目前還未達到「泡沫說」這麼危險的境地，但作為一種提醒，無論是對房產開發商還是購房者來說，都應引起警惕。

應該說，上海的房地產市場從長期來看是向好的。「十五」計畫關於發展房地產業為支柱產業的方向確定、大陸加入WTO的良好利基、上海2010年申博的成功，以及上海市政府以浦江兩岸綜合開發和樞紐型、功能型的重大基礎設施建設為重點的新一輪城市建設的開始，都將促使大陸境內外在的房產開發商及購房人看好上海並投資上海。

理性投資 謹防風險

撇開購房的市場風險不談，購房人和房產商之間嚴重的資訊不對稱，以及目前房產商的道德風險大量存在，再加上因在購房中忽略爭取自己應有的權益等原因，常導致台商最終限於精疲力竭的房產訴訟糾纏。現略述情況如下：

一、未能審慎調查房產商是否具備預售條件，致使房款被騙。為防止房產商惡意募集資金，大陸政府要求房產商進行商品房預售必須符合相應條件，向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記，取得「商品房預售許可證」，並懸掛在售樓場所。

台商在購房時應主動向房產商要求查看其預售許可證。否則，一些不具備開發資質或缺乏誠信的房產商，一旦從購房者手裡募集了房款後，或挪作他用，或攜款躲避，即使台商最終通過法律訴訟取得勝訴，但判決書上的權力卻無法變成現實。

二、借用大陸人頭購房時，未能保留相關出資證據，或在進行房屋過戶時，未到官方部門辦理轉讓登記手續，致使過戶無效。這些情況主要出現在以下環節：

（一）2001年8月1日內外銷商品住房併軌前，許多台商借用大陸人頭購買內銷房，交付全部款項並辦理好所有的房產登記手續後，大陸人頭主張房產歸已所有的糾紛確實不在少數。

台商訴訟法庭的結果，一般都是確認該大陸人頭是房屋的所有權人，如果台商有足夠的證據證明其為實際出資人的話，則法院可認定台商與大陸人頭之間形成債權債務關係，否則台商只能是「賠了夫人又折兵」。

當然，2001年8月1日商品住房併軌後，這種現象不復存在；但在辦公樓、商業用房等仍內外有別的房屋品種上，台商借用大陸人頭的現象還是大有人在，因此，在此要特別提醒台商，在付款的同時勿忘保留出資證據，或以協議的方式與大陸人頭之間形成債權債務的關係。

（二）2001年8月1日上海內外銷商品房併軌政策出台後，台商紛紛將原借用大陸人頭購買的內銷房過戶到自己名下，但部分台商由於僅與大陸人頭簽訂房產過戶的私下協議，而未到相關部門辦理房屋轉讓登記手續，導致房產在事實上的歸屬仍屬於大陸人頭。

這一現象在台商購買二手房或花園洋房的過程中也比較多見。按照《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》的規定，房屋權利人佔有、使用、收益和處分房屋的各項權利，皆實行登記管理制度，未向房屋所在地的市、縣級人民政府房地產行政主管部門申請並辦理登記手續的，其房屋產權的取得、轉移、變更和他項權利的設定，均為無效。

三、忽略調查所購房屋的產權狀況。台商在上海購房，除向房產商或賣主索取有關產權文件及其他法律文件外，到房屋所在地的房產交易中心查驗所購房屋的登記情況，亦是瞭解所購房屋產權是否有瑕疵的較佳途徑。

各區的房產交易中心，都對預售或已售房屋的產權登記情況、交易狀況、是否抵押等，進行了詳細的登記紀錄。台商可就此作一瞭解。至於房屋是否有被法院查封，抑或有其他不易為人知的情況，就只有要求房產商盡可能的提供資料了。

四、簽署房屋銷售合同過於隨意。前面已經提到，房產商和購房人之間的「強弱地位」，最直接的反映是在房屋的銷售合同中。由於目前上海市推行各式的房屋預（銷）售合同，許多房產商就以此為由，力勸台商只要簽字落款即可，無須再行約定，結果導致台商在房產商出現延遲交房、房屋實際面積與合同面積出入較大、房屋質量問題等違約行為時，找不到相關的條款為自己主張權益。

實際上，台商在簽屬房產銷售合同時，可不受格式文本的約束，在與房產商協商一致的前提下，將自己的權利主張寫入補充條款，必要時並請大陸律師逐條與房產商協商討論，以達真正制約房產商的目的，並保護自身的權益。