日前，江蘇省地方稅務局公布了《關於開展房產稅和城鎮土地使用稅稅源普查的通告》，要求企業在2012年6月1日至2012年7月31日進行房產稅自查。其實各地稅務機關每年在所得稅匯算清繳後都會按照慣例要求企業對此類小稅種進行自查。房產稅雖屬於小稅種，但如何正確核算亦不容忽視。

一、房產稅計算基礎

房產稅是以房屋為徵稅物件，但計算房產稅的房產原值卻並不完全以會計核算上的金額為準，企業需特別注意沒有計入房產原值卻需要繳納房產稅的部分，以及雖然計入房產原值但不並納入需要繳納房產稅的部分。

1、根據《國家稅務總局關於進一步明確房屋附屬設備和配套設施計徵房產稅有關問題的通知》（國稅發【2005】173號）規定：「以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、採暖、消防、中央空調、電氣、電梯及智慧化樓宇設備，應計入房產原值。」實務中，如企業對房屋進行改擴建、裝修時對上述設備設施進行了更換，也應繳納房產稅，但允許扣減原來相應設備和設施的價值；但如果對於附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換的零配件更新後不再計入房產原值，財務核算可作為當期損益處理。

2、根據《關於具備房屋功能的地下建築徵收房產稅的通知》（財稅【2005】181號）規定，自用或出租的地下建築物，也必須按照規定繳納房產稅，但對獨立於房屋之外的建築物，包括煙囪、水塔、圍牆、游泳池、綠化、圍牆等，不徵收房產稅。

3、根據《財政部、國家稅務總局關於安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅【2010】121號）規定：「對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低於0.5的，按房產建築面積的2倍計算土地面積並據此確定計入房產原值的地價。」宗地容積率是指總建築面積與用地面積的比率，其高低決定了計稅面積的大小，並對部分「地大房小」即宗地容積率低於0.5的情況給予了一定優惠照顧。

4、根據國稅總局2009年4月20日回覆以及《財政部、國家稅務總局關於調整住房租賃市場稅收政策的通知》（財稅【2000】125號）通知規定，對按政府規定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業和自收自支的事業單位向職工出租的單位自有住房暫免徵收房產稅。因此，外商投資企業將自有的房產作為員工宿舍，免費提供給員工居住屬於該政策規定的免稅房產，可暫免徵收房產稅。

二、房產稅計算

對於企業經營自用的房屋，以房產的計稅餘值作為計稅依據。對於出租的房屋，則以租金收入為計稅依據。

1、從價計徵：

從價計徵的房產稅按房產原值一次扣除10%－30%後的餘值按1.2%稅率計算繳納。扣除比例由省、自治區、直轄市人民政府在稅法規定的減除幅度內自行確定。計算公式如下：

年應納稅額＝應稅房產原值×（1－扣除比例）×年稅率1.2%

2、從租計徵：

從租計徵的房產稅是以房產出租的租金收入計徵的，稅率為12%。計算公式如下：

應納稅額＝租金收入×12%

對融資租賃房屋的情況，雖然也是每月支付相應房屋租金，但是與房屋出租支付租金不同，且一般在租賃期滿後，房屋產權才由出租房轉移到承租方，實際上是一種類似於分期付款購買固定資產的形式，因此在計徵房產稅時應以房產餘值計算徵收

三、房產稅的繳納時間

房產稅的繳納不是以取得房產證作為開始納稅時間，企業將原有房產用於生產經營，從生產經營之月起，開始計徵房產稅。企業自建房屋用於生產經營的，自建成之日次月起，開始計徵房產稅。購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計徵房產稅。融資租賃的房產，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產餘值繳納房產稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產餘值繳納房產稅。