外商投資大陸房地產新規實務
房地產行業不在《外商投資准入特別管理措施（負面清單）》列示的負面清單範圍內，外商投資房地産企業已無需商委部門的事前審批，僅需辦理備案手續。需要說明的是，外商房地産企業仍不能借入外債，僅只能以自有註冊資本進行經營。外資企業投資大陸境內房地產要遵循商業存在原則，除可以購買符合實際需要的自用、自住商品房外，仍不得購買非自用、非自住商品房。上海區域內企業購房需符合滬建房管聯〔2018〕381號文的規定條件。
《外商投資產業指導目錄》是所有外商在大陸投資的關鍵准入標準，其中清楚地將外商依行業類別進行分類，但隨著2008年之後，與4月10日商務部開始執行最新版的《外商投資產業指導目錄》（注釋1：《外商投資產業指導目錄》已被《鼓勵外商投資產業目錄》、《外商投資准入特別管理措施（負面清單）》廢止，2019年版鼓勵目錄和負面清單均於2019年7月30日實施），同時廢止2011年開始實施的舊版《外商投資產業指導目錄》，這次新版《外商投資產業指導目錄》中，除了持續減少劃歸限制類的外商行業範圍外，最引人注意的是，新版目錄把外商投資房地產企業，從原本的限制類中移除，讓外商誤認為大陸官方將對外商進入大陸投資房地產企業廣開大門。
大陸官方對外商進入房地產領域一直都抱持著謹慎小心的原則，2007年為了限制外資通過仲介方式進入大陸炒房，甚至對外資增加了進入「房地產二級市場交易及房地產仲介或經紀公司」的限制，即使是新版《外商投資產業指導目錄》已把外商投資房地產從「限制類」中移除，但這種謹慎小心的心態依舊存在大陸各部門之間。
從2006年住房和城鄉建設部的171號文《關於規範房地產市場外資准入和管理的意見》，或是同年外管局的47號文《關於規範房地產市場外匯管理有關問題的通知》，及2008年商務部23號文《商務部關於做好外商投資房地產業備案工作的通知》（注釋2：商務部2008年6月18日發布的《關於做好外商投資房地產業備案工作的通知》（商資函〔2008〕23號），已被2019年12月25日發布的《關於廢止部分規範性文件的公告（2019）》（商務部公告2019年第59號，2020年1月1日實施）廢止。相應地，「商資函〔2008〕23號」文中關於審批與備案流程也予以廢止。
根據2020年1月1日實施的《外商投資法》，除《外商投資准入特別管理措施（負面清單）》規定禁止投資的領域，外國投資者不得投資，限制投資的領域，外國投資者進行投資應當符合負面清單規定的條件以外，其他按照內外資一致的原則實施管理），一直到外管局2013年的19號文《外債登記管理辦法》，都對外商進入大陸房地產領域設下限制，即使到了2015年外管局最新的19號文《國家外匯管理局關於改革外商投資企業外匯資本金結匯管理方式的通知》，也還不斷重申對外商進入大陸房地產領域的限制，甚至要求一般不是房地產行業的外商投資企業，不可將註冊資本金結匯用於支付購買非自用房地產的任何費用，由此可見，就算是商務部主管的《外商投資產業指導目錄》已不再將外商投資房地產業列入限制類，但其他部門對外商從事房地產行業仍持戒慎恐懼觀點。
總的來說，大陸各部門對外商投資房地產行業所設下的障礙，主要表現在(1)審批與備案流程，也就是地方商務主管部門依法批准外商投資房地產事項後，必須報商務部備案，也就是說，除一開始的設立企業外，那怕是增資、擴股、股權轉讓、併購等，都須回到商務部；(2)商業存在原則，也就是外商在大陸買房須僅遵「自用」原則，境外機構和境外居民在大陸購買「非」自用房地產，應當遵循商業存在原則，以購買符合實際需要的「自用或自住」商品房為目地，不得購買「非自用、非自住」的商品房，這個「商業存在原則」限制了一大批原本打算直接投資取得商品房的外商投資者（注釋3：2018年7月3日生效的《關於印發〈關於規範企業購買商品住房的暫行規定〉的通知》（滬建房管聯〔2018〕381號）規定，為進一步深化落實「滬九條」、「滬六條」等文件精神，加強房地産市場監管，現就規範上海企業購買商品住房有關問題暫行規定如下：
一、企業在本市購買商品住房必須同時符合以下條件，購房時間以合同網簽備案日期為準：
1、企業設立年限已滿五年；
2、企業在本市累計繳納稅款金額已達人民幣100萬元；
3、企業職工人數十名及以上，且按照規定在該企業繳納社保和公積金滿五年。
企業近年繳納稅款金額滿500萬元以上的，購房時不受上述企業設立年限和員工人數等條件的限制。
二、企業購買的商品住房再次上市交易年限從「滿三年」提高至「滿五年」）；(3)取消外債額度，在2007年6月1日後才取得商務主管部門批准證書且通過商務部備案的外商投資房地產企業，不得再辦理外債簽約登記手續，也就是外商進入大陸投資不動產，完全要以自有註冊資本進行投資，沒有外債額度提供外商房地產企業可靈活調度且資金成本較低的境外資金，這對外商在大陸投資房地產領域是很嚴重的打擊。
縱使新版《外商投資產業指導目錄》已不再將外商投資房地產領域劃屬於限制類，但實務上還是存在重重限制。