台商大陸房產境外融資剖析
台商大陸房產境外融資有兩種操作模式：1、台商在大陸設立公司，以大陸公司名下資產抵押擔保境外借款，屬於內保外貸，需要至大陸公司所在地外管局辦理內保外貸簽約登記手續。2、台商個人在大陸持有不動產，抵押擔保境外借款，由於不動產所有權係境外身份，屬其他形式跨境擔保，無需辦理外匯手續。無論何種方式，兩個關鍵之處，第一、境外銀行能否接受該擔保品，畢竟房屋的處置有一定的周期；第二、不動產所在地的權屬登記部門能否配合辦理。
台灣借款利率遠低於大陸眾所皆知，回台灣找銀行借錢自然成為大陸台商的首選。
問題是許多台商在台灣沒有資產，也沒有與銀行長期往來的信用，加上過去台商在大陸的資產無法對境外的融資發揮實質作用，這才衍生出「內保外貸」，也就是以人民幣Stand by L/C串起大陸與台灣兩地的銀行，使台商可以拿大陸的資產在大陸的銀行抵押，最終透過台灣的銀行在境外獲得貸款。
但一樣的概念放在台灣居民個人理財上就會碰到障礙，如果台灣居民也可以拿在大陸擁有的現金、房地產，甚至是股權、股票等資產，透過人民幣Stand by L/C在台灣的銀行進行借款，必然可大幅提高已在大陸置產的台灣居民個人理財效益。
問題是，人民幣Stand by L/C的「內保外貸」操作中，需要有大陸本地註冊的法人主體作為境內「開證申請人」，像家族企業或老闆個人，這些人本來就在大陸設有公司，可以做為「開證申請人」，這樣的台灣居民拿個人在大陸的不動產到大陸的銀行辦理人民幣Stand by L/C「內保外貸」作業，然後在境外進行融資，從現行法律規定來看不存在任何障礙。（注釋：《跨境擔保外匯管理規定》（匯發〔2014〕29號）規定，自2014年6月1日起，境內擔保人做內保外貸需辦理登記手續，若境內擔保人為銀行的，諸如開具Stand by L/C的這類「內保外貸」業務，需逐筆在外匯資本項目系統中做內保外貸登記。若企業作為擔保人，則在簽訂擔保合同後15個工作日內到所在地外管局辦理登記。）
但對那些在大陸未設立公司的台灣居民來說，除非在大陸真的擁有龐大個人資產，而且個人也想在境外融資，否則一般人不太可能只為了要有個「開證申請人」而刻意設立一家大陸法人主體。
因此，從人民幣Stand by L/C的「內保外貸」操作程序來看，未投資設立大陸法人主體的台灣居民，很難以大陸資產在台灣借錢。
一如上周專欄所分析的「對外擔保」作法，只要境外銀行願意接受大陸外管局的「對外擔保」批准文件，不需要人民幣Stand by L/C，大陸不動產可以直接抵押給境外銀行，把這樣的法律關係引到台灣居民以在大陸的不動產，直接提供給境外的銀行抵押，擔保境外的法人主體借款，在法律層面也毫無障礙，只是境外銀行接不接受的問題。
台灣居民拿在大陸的不動產直接抵押給境外的銀行借款，最重要的關鍵還是境外銀行相不相信日後一旦發生履約糾紛，大陸的法律可以確保銀行處分抵押品後，銀行債權可以獲得確保。
根據大陸外匯規定，台灣居民拿自己在大陸的不動產讓境外的銀行抵押，不屬於「對外擔保」的範圍，不需要向大陸外管局辦理任何手續。
其次，雖然各地辦理不動產抵押登記手續略有不同，但台灣居民只要循一般不動產抵押給大陸境內銀行相同的流程，到不動產所在地房地產登記部門辦理抵押登記手續，境外銀行日後確保債權的合法權益和大陸本地銀行就沒有兩樣。
以上海為例，依《上海市房地產抵押辦法》要求，涉外抵押合同在辦理登記前，需在大陸公證機構進行公證手續，大陸公證機關是半官方機構，只要取得公證文書，境外銀行就完全不必擔心抵押的合法性。